承担单位：清华大学（建筑学院）
住宅货币化全面实施和房地产市场竞争日趋激烈，使得政府可充分利用市场手段促进建筑节能的发展。
住宅能耗等级体系即是基于这一目标提出的一套运行方法，它将反映住宅建筑能耗及热工性能的指标，标识于售楼书上供购房者参考；通过一定的宣传引导，使购房者认识节能与自身健康舒适和经济利益密切相关，从而主动选择更节能的住宅，进而要求房地产商开发更节能的住宅项目，从而带动相关节能技术、材料、设备的发展，和相关科研进步，从而形成建筑节能的良性循环。并且，通过将商品住宅节能信息公示的能耗标识体系，可以改善目前我国房地产市场信息不对称的现状，推动房地产市场健康和可持续发展。
本项目即对该体系实施过程中所需解决的技术和运行问题进行研究，并将其应用于试点工程，以期提出一套具有可操作性、科学的住宅能耗等级体系，为促进我国建筑节能的发展做出贡献。
一、对国内外类似体系开展调研工作
标识制度在国外已有近30年的历史，在建筑能耗标识方面，也有了十几年的实践，象美国的“能源之星”标识，俄罗斯的“能源护照”制度等，都有了多年的历史，并对本国的建筑节能起到了重要的推动作用。
要建立我国的能耗标识制度，国外的经验是值得借鉴的。通过文献调查和同国际专家的交流，项目组对美国、欧盟（包括英国、德国、法国、丹麦）、俄罗斯以及日本等国现行的能耗标识制度进行了研究，并系统整理出了报告（见附件）。另外，根据其经验，结合我国国情，提出了一些在建立我国的主张能耗标识体系时可以借鉴的经验。
调研项目包括：
1、能源之星，美国
2、LEED，美国
3、SAP，英国
4、DENA，德国
5、EnerGuide，加拿大
二、住宅建筑能耗及热状况的调研
由于建筑物是一复杂系统，其能耗及热性能很难简单地根据建筑尺寸及窗墙形式与材料估算，而对于如此复杂的系统如果全部通过现场实测，很难在短期内获得有效的数据，测量成本也很高。因此可操作的现实的方法是通过计算机模拟计算的方法，根据施工图纸或部分实测数据，计算得到相应的指标，因此，如何准确地模拟建筑能耗，是标识体系能够顺利实施的重要前提。
室内的人员、灯光、各种设备及空调的开关模式、开关窗等都是住户对住宅的使用方法，对采暖空调能耗的影响很大。要准确地模拟建筑能耗，准确地输入用户对住宅使用方法的信息是必要的前提。而对于住宅而言，各家各户的差异很大，只能采用类似于汽车“百公里油耗”的办法，确定一个“标准工况”，以此作为能耗模拟的基础，“标准工况”应该能够反映大多数人使用住宅的方式。
为了确定“标准工况”，项目组设计出了一份调查问卷（见附件1），在试点城市进行调查，其中包括室内发热量数量及作息、空调运行模式等等。根据调研结果，汇总整理得到能够反映大多数居住建筑使用方式的“标准工况”。
三、住宅能耗等级指标的模拟及修正方法
由于建筑物是一复杂系统，其能耗及热性能很难简单地根据建筑尺寸及窗墙形式与材料估算，而对于如此复杂的系统如果全部通过现场实测，很难在短期内获得有效的数据，测量成本也很高。因此可操作的现实的方法是通过计算机模拟计算的方法，根据施工图纸或部分实测数据，计算得到相应的指标，因此，如何准确地模拟建筑能耗，是体系能够顺利实施的重要前提。
项目组在长期调研、测试的基础上，项目组确定了模拟的对象、方法、修正方法及输出结果，并完成了《住宅能耗标识体系模拟方法的研究报告》，确定了本体系的主要技术手段和方法。
四、住宅能耗等级体系运行机制的研究
1、消费者调研
为了了解目标消费者的购房决策过程、对节能的认知、对住宅节能的认知，并对现有的能耗标识体系进行测试，了解其期望、困惑、问题等，为营销概念开发打下基础。项目组将购房者根据自住和投资分为两组进行座谈，调查其对节能住宅、购房决策及能耗标识体系的认识，并形成了初步的调研报告。
2、运行体制研究
在调研工作的基础上和试点工程，项目组提出一套以市场机制为基础的运行机制。
3、编写各项管理办法
根据项目合同要求，项目组编写完成了《节能建筑性能测评标识管理办法》（草稿）、《节能建筑性能测评标识工作程序》（草稿）及《节能建筑标识认定办法》（草稿），并提交给项目办，作为能耗标识体系的基础管理文件。
五、试点工程
住宅能耗标识体系是一项新的制度，在大范围推广前应首先进行试点，总结经验教训，不断完善。为此，本课题在深圳地区与万科房地产公司合作，以“万科城东区”项目作为试点工程。
对深圳万科城东区住宅能耗进行模拟，并对模拟结果进行了分析校核、审定，并在开发商的协助下，完成了46栋建筑157户的住宅能耗标识卡的制作，并于开盘前交付给开发商，作为售房资料之一。
为了顺利地向社会推介住宅能耗标识卡（见下图），我们准备了一些培训宣传资料，撰写文章《解读住宅能耗标识卡》。 |
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